Über die DKM

Themen von A-Z

B

Baujahr: Jahr der Errichtung des Gebäudes
Baulast: Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich noch nicht aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.
Wesentlich für die Baulast ist ihre öffentlich-rechtliche Ausgestaltung im Gegensatz zu allen zivilrechtlichen Vereinbarungen in Bezug auf Grundstücke. Es ist nicht Sinn von Baulasten, private Rechte Dritter zu begründen.
Typische Baulasten sind z.B.: Erschließungsbaulast, Abstandflächenbaulast, Vereinigungsbaulast.
Besitz: Im Gegensatz zum Eigentum, dass die rechtliche Herrschaft über eine Sache begründet, stellt Besitz eine tatsächliche Herrschaft über eine Sache dar. Besitz wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt begründet und endet, wenn der Besitzer die tatsächliche Gewalt aufgibt.
Bodenpunkte: Die Basis für die Grundsteuererhebung landwirtschaftlicher Grundstücke sind die Ergebnisse der Bodenschätzung. Im Rahmen der Bodenschätzung wird die Ertragsfähigkeit der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke (Acker- und Grünlandflächen) festgestellt. Das Ergebnis der Bodenschätzung wird durch Verhältniszahlen, den so genannten Bodenpunkten, dokumentiert. Die Skala möglicher Werte reicht von 7 (sehr schlecht) bis 100 (sehr gut), wobei eine Ackerzahl von 50 bedeutet, dass dieser Boden ungefähr die Hälfte des Ertrags eines optimalen Bodens bringt. Die Ergebnisse der Bodenschätzung können aus dem Liegenschaftskataster abgerufen werden.
Bruttogrundfläche (BGF): Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in Konstruktions-Grundfläche und Netto-Grundfläche.

D

Denkmalschutz: Denkmalschutz dient dem Erhalt von Kultur- und Naturdenkmalen. Kulturdenkmale werden differenziert in Baudenkmale, Bodendenkmale oder Gartenanlagen. Ziel des Denkmalschutzes ist der Erhalt von unter Schutz gestellten Anlagen mit dem Ziel, diese nicht verfälscht, beschädigt oder beeinträchtigt werden. Die Arbeiten zur Erhaltung und Pflege von Denkmälern werden als Denkmalpflege bezeichnet. Das Baugesetzbuch regelt, dass bei der Aufstellung von Bauleitplänen (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in jedem Fall zu berücksichtigen sind. Der Denkmalschutz und die Denkmalpflege obliegt den Bundesländern im Rahmen ihrer Gesetzgebungskompetenzen.

E

Eigentum

Eigentum bezeichnet das unbeschränkte, dingliche Recht, über eine Sache frei bestimmen, verfügen und auf diese einwirken zu können, sowie das Recht, andere davon auszuschließen, sofern die in der Rechtsordnung gezogenen Grenzen nicht überschritten werden. Eigentum wird üblicherweise durch Übereignung (z.B. Kauf) oder Erbfolge erworben. Das Eigentum (im Gegensatz zum Besitz) ist geschützt, d.h. bei Beeinträchtigung oder Verletzung des Eigentumsrechts oder der Sache können Abwehr- bzw. Ausgleichsrechte geltend gemacht werden (Art. 14 GG).

Eigentumswohnung

Das Eigentum an einer Wohnung kann als Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet und im Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen werden. Voraussetzung ist, dass die Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum beschränken, in dem sie das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung definieren. Das Wohnungseigentum besteht somit aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Bruchteilseigentum am Grundstück bzw. den nicht zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteilen. Der Miteigentumsanteil am Grundstück und das Sondereigentum an der Wohnung sind untrennbar miteinander verbunden.

Einheitswert

Der Einheitswert dient ausschließlich steuerlichen Zwecken und ist die Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer durch die Kommunen. Rechtsgrundlage sind die §§ 19 ff. Bewertungsgesetz (BewG).
Einheitswerte werden durch die Finanzämter zum Zweck der Besteuerung festgestellt:

für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 33, 48a und 51a BewG),
und für Betriebsgrundstücke (§ 99 BewG).

Bis zum 31.12.1995 bzw. 1996 war der Einheitswert auch die Bemessungsrundlage der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer.

Energieausweis

Der Energieausweis beschreibt ein Gebäude energetisch. Dabei unterscheidet man zwischen dem verbrauchsabhängigen und dem bedarfsabhängigen Energieausweis. Der verbrauchsabhängige Ausweis hat den witterungsbereinigten Verbrauch des Gebäudes zur Grundlage und gilt nur für bestimmte Gebäudetypen. Der bedarfsabhängige Ausweis basiert auf Berechnungen, denen die individuellen Gebäudedaten zu Grunde liegen. Er gilt bei Neubauten, Sanierungen und alten Bestandsbauten (vor 1977). Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt den Energieausweis.

Erbbauberechtigter

Ein Erbbauberechtigter ist Inhaber eines Erbbaurechts. Erbbauberechtigter kann jede natürliche und juristische Person sein. Er ist in vielen Rechten, aber auch Pflichten dem Grundstückseigentümer gleichgestellt.

Erbbaugrundbuch

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert, zum einen im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) und zum anderen im Erbbaugrundbuch. Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch eingerichtet werden. Das Erbbaugrundbuch ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke (Aufschrift, Bestandsverzeichnis und die Rechtseintragungen in drei Abteilungen).

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks eines anderen ein Bauwerk zu haben. Der Grundstückseigentümer gewährt beim Erbbaurecht dem Erbbauberechtigten die Möglichkeit, sein Grundstück in der Weise zu bebauen, dass der Erbbauberechtigte Eigentümer des Bauwerks wird. Der Erbbauberechtigte erhält somit einen Bauplatz, für den er keinen Kaufpreis, sondern einen in wiederkehrenden Leistungen fälligen Erbbauzins zahlt.

Erbbauzins

Der Erbbauberechtigte zahlt für die Überlassung des Grundstücks im Wege des Erbbaurechts an den Grundstückeigentümer in wiederkehrenden Leistungen einen Erbbauzins. Der Erbbauzins ist frei vereinbar und bemisst sich i.d.R. als vom-Hundert-Satz des Bodenwertes.

Erschließungskosten

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten, die für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung erhoben werden. Sie enthalten weiterhin anteilige Kosten des erstmaligen Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten beinhalten auch Aufwände für das Telefon- und Kabelfernsehnetz.
Die Erschließungskosten sind vom Grundstückseigentümer zu tragen. Beim Grundstückskauf ist darauf zu achten, ob für ein Grundstück bereits Beiträge für die Erschließung entrichtet wurden. I.d.R. sind bei bebauten Grundstücken die Erschließungskosten schon gezahlt. Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen sind die §§ 123 ff. Baugesetzbuch (BauGB).
Von der öffentlichen Erschließung ist private Erschließung zu unterscheiden. Hiermit ist die Erschließung innerhalb eines Grundstücks gemeint. Solche Erschließungsaufwendungen trägt jeder Bauherr selbst und sind ein Teil der Baukosten.

F

Flur: s. Gemarkung
Flurstück: s. Gemarkung
Freistellungstermin: Zeitpunkt ab dem die Wohnung, das Gebäude oder Grundstück zur Verfügung steht.

G

Gemarkung

Gemarkungen stellen vermessungstechnische Bezirke dar, die katastertechnische Ordnungsfunktionen erfüllen. Sie werden von den Katasterbehörden festgelegt. Sie umfassen i.d.R. die in einem topografischen Zusammenhang liegenden Flurstücke. Die Unterbezirke der Gemarkungen werden Flure genannt, die ebenfalls katastertechnische Funktionen für die lagemäßige Ordnung und Nummerierung der Flurstücke erfüllen. Innerhalb der Flur bilden die Flurstücke die katastermäßigen Flächeneinheiten, d.h. mehrere Flurstücke bilden die Flur. Das Flurstück ist ein geometrisch eindeutig begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird.

Geschäftslage

Bezeichnet die Qualität der Geschäftsräume im Bezug zur Umgebung. Die Einflussfaktoren sind unter anderem die Erreichbarkeit, die Nachbarschaft, das Quartier. Eine 1a-Lage besitzt die höchste Qualität, dann erfolgen Abstufungen. Je nach Gewerbe können unterschiedliche Lagen vorteilhaft sein.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem insbesondere die Eigentumsverhältnisse, zudem alle Veränderungen, Erwerbe oder Aufhebungen von privaten Rechten an dem Grundstück eingetragen werden. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten (Grundbuchämter) geführt. Ein Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und den Rechtseintragungen in drei Abteilungen (Eigentümer, Lasten und Beschränkungen, Grundpfandrechte). Eine Grunddienstbarkeit ist eine dingliche Grundstücksbelastung, nach welcher der Eigentümer eines (dienenden) Grundstücks einzelne Benutzungen des Grundstücks dulden muss oder einzelne tatsächliche Handlungen auf dem Grundstück nicht vornehmen oder einzelne aus dem Eigentum fließende Rechte nicht ausüben darf. Berechtigter kann im Unterschied zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nur der Eigentümer/Erbbauberechtigte eines anderen Grundstücks sein.

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist eine dingliche Grundstücksbelastung, nach welcher der Eigentümer eines (dienenden) Grundstücks

einzelne Benutzungen des Grundstücks dulden muss oder
einzelne tatsächliche Handlungen auf dem Grundstück nicht vornehmen oder
einzelne aus dem Eigentum fließende Rechte nicht ausüben darf. Berechtigter kann im Unterschied zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nur der Eigentümer/Erbbauberechtigte eines anderen Grundstücks sein.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Der Steuersatz beträgt in Deutschland grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage, kann aber von den Bundesländern abweichend festgelegt werden. Sie wird in Deutschland auf der Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben.
Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notariell beurkundeter Vertrag (z. B. Kaufvertrag, Erbbauvertrag) vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen.

Grundstück

Unter einem Grundstück im Rechtssinne versteht man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer besonderen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis registriert ist. Ein Grundstück in diesem Sinne kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
Hiervon zu unterscheiden ist die im allgemeinen Sprachgebrauch angewandte Formulierung des Grundstücks als eine örtlich wirtschaftlich zusammenhängende Einheit von mehreren Flurstücken.

I

Instandhaltung: Unter Instandhaltung versteht man die Beseitigung kleiner Objektschäden, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen. Hierzu gehören auch Schönheitsreparaturen, die jedoch i.d.R. durch ausdrückliche Vereinbarung abgewälzt werden

K

Kontingente: Um die in der Landwirtschaft existierenden Märkte zu reglementieren, wurde durch die Europäische Union (EU) das marktpolitische Instrument der Kontingentierung der Angebotsmengen gewählt. Durch ein begrenztes Angebot will man stabile Preise für verschiedene landwirtschaftliche Erzeugnisse erhalten.

M

Miteigentum

Das Miteigentum beinhaltet das Eigentum an einem ideellen Bruchteil des Grundstücks. Es wird in der Regel als Hunderstel- oder Tausendstel-Anteil im Teileigentumsgrundbuch dargestellt.

Miete

Unter Miete versteht man die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt.
Durch einen Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs einer Sache (z.B. Wohnung) und der Mieter zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses. Regelungen hierzu trifft das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 535 ff. Ein Mietvertrag kann i.d.R. formfrei geschlossen werden, in manchen Fällen ist jedoch die Schriftform vorgeschrieben (ein Mietvertrag über Wohnraum bedarf der Schriftform, wenn er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird).
Die Höhe der Miete ist in Deutschland grundsätzlich frei vereinbar. Sie wird vom Staat nicht reglementiert, sofern die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht überschritten ist. Eine Ausnahme gilt nur für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurde.

Mietnebenkosten

Mietnebenkosten sind die Betriebskosten einer Wohnung oder eines Gebäudes und sind in § 1 der Betriebskostenverordnung geregelt. Die Mietnebenkosten können in Teilen auf den Mieter umgelegt werden. Das sind z.B. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage, Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung im Hausflur, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswartkosten, Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage, und Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege.
Diese Mietnebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter eines Gebäudes umgelegt. Möglich ist eine Verteilung nach Kopfzahl oder Wohnfläche.
Die Miete setzt sich aus der Grundmiete und einer Vorauszahlung oder Pauschale für die Betriebskosten zusammen.

Modernisierung

Unter Modernisierung sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, die

den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken.

N

Nettogrundfläche (NGF): Die Netto-Grundfläche ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes.
Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche.
Nettokaltmiete: Miete ohne alle Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten sowie ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.
Nutzfläche (NF): Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient.

P

Pacht: Ein Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter zur Gewährung des Gebrauchs des verpachteten Gegenstandes und zum Fruchtgenuss, der Pächter zur Entrichtung des vereinbarten Pachtzinses verpflichtet wird. Der Pachtvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag lediglich dadurch, dass neben Sachen auch Rechte verpachtet werden können. Außerdem gebühren dem Pächter sämtliche Nutzungen, also neben dem Gebrauchsvorteil auch die Früchte.

V

Vollgeschoss: Als Vollgeschoss bezeichnet man ein Geschoss, dass vollständig über der Geländeoberfläche liegt und über mindestens 2/3 der Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m hat.

W

Wohnfläche: Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen wie Keller oder Dachräume, von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.
Wohnlage: Bezeichnet die Qualität der Wohnung im Bezug zur Umgebung. Die Einflussfaktoren sind unter anderem Infrastruktur, topographische Lage, Quartiersqualität, Umweltbelastungen. Die Wohnlage wirkt direkt auf die Miet- bzw. Kaufpreise. Sie reicht von „einfach“ bis „bevorzugt“.
Wohnungserbbaugrundbuch: Das Wohnungserbbaugrundbuch ist ein besonderes Grundbuchblatt, auf dem ein als Wohnungserbbaurecht ausgestalteter Anteil an einem Erbbaurecht mit dem Sondereigentum an einer Wohnung eingetragen ist.
Wohnungserbbaurecht: Werden Eigentumswohnungen auf einem Grundstück als Erbbaurecht vergeben, so spricht man vom Wohnungserbbaurecht. Der Erbbauberechtigte erhält somit das Sondereigentum an einer separaten Wohnung.
Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch: Auf der Grundlage einer Teilungserklärung oder eines Teilungsvertrages nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt das Grundbuchamt von Amts wegen so genannte Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an, die in Aufbau und Inhalt im wesentlichen dem herkömmlichen Grundbuch entsprechen. Es enthält auf dem Deckblatt den zusätzlichen Hinweis „Wohnungsgrundbuch“ (bei Nichtwohnräumen „Teileigentumsgrundbuch“). Im Bestandsverzeichnis wird jeweils der Miteigentumsanteil an dem Grundstück eingetragen. Für jeden Anteil wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt.

Die Erläuterungen in diesem Glossar sind sorgfältig formuliert und geprüft worden. Dennoch sind die Formulierungen unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.